+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Какие проблемы могут быть если покупаешь жилье через риелтора

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, — выбрать квартиру в новостройке. Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как продавать недвижимость, как продавать новостройки, тренинг по продажам для риэлторов

Что спросить у продавца квартиры

И это не редкое событие, а привычное явление на рынке недвижимости. Есть немало проявлений людской жадности и безответственности, но худшие из них направлены на обман человека, который потратил на вашу проблему свои силы, время, а иногда и личные средства.

Исправить ситуацию можно только долгой и системной работой над уровнем культуры в стране с трансформацией личности во что-то более цивилизованное и достойное. А как в нынешних условиях хотя бы защитить риэлтора от подобных напастей?

Зачем платить, когда можно не платить? Главный и самый распространенный вид обмана — это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риэлтора или снизить размер его комиссионных. Самое избитое: риэлтор — продавцу квартиры: "Вы рассматриваете возможность сотрудничества с риэлтором? И не поймет собственник жилья, что если у специалиста есть клиент-покупатель, то зачем ему специалисту предлагать продавцу свои услуги?

А то еще смелее: "Поднимайте цену квартиры — что поднимите, то ваше". Разве не бред? То есть я делаю работу для тебя, а платить мне должен другой человек, совершенно непонятно почему.

Вариант от покупателя: "Вы мне покажите варианты. Я посмотрю, подумаю". О чем ты подумаешь, мыслитель? Лучше бы "подумал" о том, что не будет риэлтор подбирать тебе объекты без мотивации. Здесь разговор короткий. Договор, предоплата. Удачной покупки! Не доплатить часть комиссии на сделке — весьма распространенный вариант. Чем больше опыта работы, тем меньше становится подобных "клиентов". Идут по рекомендациям, совсем другой уровень отношений.

Да и сам уже видишь, кто есть кто. Опытные риэлторы достигают той желанной профессиональной стадии, когда имя работает на них, а не наоборот, и они имеют возможность выбирать клиентов, большинство из которых приходит по рекомендации.

Годы работы и накопленный опыт позволяют почти безошибочно определить по поведению, взгляду, речи и косвенным признакам, кто из продавцов или покупателей желает обмануть и не собирается выполнять договоренности с риэлтором. С такими людьми или лучше не тратить время и не работать вообще, или рискнуть, вооружившись всеми доступными видами письменных договоров, актов и расписок.

Труднее обстоит дело, если проблемы возникают не с частным лицом, а с контрагентом или заказчиком, например, застройщиком многоквартирных жилых домов.

Недоразумения на первичном рынке Если проанализировать практику продаж квартир в новостройках в последние годы, то можно увидеть, что результативными оказываются три схемы: 1 застройщик продает сам, возможно, открывая собственное агентство недвижимости или отдел продаж;. Иногда эксклюзивный агент привлекает субагентов, с которым делится комиссионными.

Бывает, что крупное агентство недвижимости само становится инвестором и застройщиком, тогда вопросы сами собой снимаются. Продавать новостройки по обычным агентским договорам берется или начинающее, или небольшое агентство, особенно в регионах, или компания, которая уверена в безупречной репутации застройщика.

В последнем случае бывает достаточно и формальных договоренностей, и обычных гарантийных писем. Застройщик может об этом и не догадываться. В одном из городов Южного Подмосковья был построен жилой комплекс с апартаментами.

Опыта продаж подобных объектов у девелопера не было, и он искал оптимальную для себя стратегию. Его сотрудники объехали 20 региональных агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве.

Даже если застройщик добросовестный и порядочный, то как он узнает, приводили ли мы этого покупателя? В результате была достигнута договоренность о частичном эксклюзиве: застройщик имеет право продавать объекты сам, но между двумя компаниям разделяет эксклюзивные права на продажу в том смысле, что не обращается к другим агентам. Риски потерять часть покупателей сохранились, и агенты это понимают, но при такой схеме они ниже.

В суд с требованием о выплате заработанных комиссионных агентства стараются лишний раз не обращаться, так как выиграть его непросто даже при наличии подтверждающих документов. Не могу представить, что бывает, когда оспариваемая сумма колеблется в пределах тыс. Дела судебные Некоторые риэлторы, тем не менее, пытаются защитить свои права, хотя судебная практика по возврату подобных комиссионных невелика.

Речь шла о любой из квартир в нескольких корпусах новостройки, принадлежащих застройщику на праве собственности. Риэлтор привел покупателя на одну из квартир, что подтверждается соответствующим актом просмотра, затем был заключен предварительный договор купли-продажи.

Однако обстоятельства сложились так, что предварительный договор был позднее расторгнут, деньги возвращены покупателю, но он приобрел другую квартиру в этом же комплексе. Агентство недвижимости с этим не согласилось, обратилось в арбитражный суд и дело было проиграно. Суд отказал в удовлетворении исковых требований по нескольким причинам. Во-первых, акт просмотра был подписан только на первую квартиру, но предварительный договор был впоследствии расторгнут.

Да, гарантийное письмо касалось всех квартир в комплексе, а не только одной конкретной, но купленная в конечном счете квартира на момент подписания гарантийного письма не принадлежала застройщику на праве собственности она была оформлена на два месяца позднее по договору мены и формально могла не рассматриваться в качестве объекта продажи, отданного на реализацию агентству недвижимости. Во-вторых, по мнению суда, истец не предоставил документы, которые подтверждали бы сам факт оказания услуги и были бы подписаны ответчиком застройщиком , например, акт сдачи-приемки услуг.

Истец попытался обратиться в арбитражный апелляционный суд, но не добился успеха — решение суда первой инстанции оставили в силе. Кроме того, был приведен еще один аргумент: акт осмотра квартиры был составлен агентством недвижимости в одностороннем порядке и не был подписан уполномоченным лицом со стороны ответчика, несмотря на то, что назначение этого документа — письменно засвидетельствовать факт показа квартиры риэлтором и ее просмотра конкретным покупателем, что застройщик не отрицал.

Агентство недвижимости проиграло суд, имея на руках и гарантийное письмо, и акт просмотра квартиры, хотя ситуация была действительно спорная и неоднозначная. И все-таки, если риэлтора обманули, не заплатили или не доплатили, будь то частное лицо продавец или покупатель , заказчик — юридическое лицо или контрагент, стоит ли обращаться в суд и насколько велик шанс его выиграть? Потенциальная опасность заложена уже в самой схеме отношений: временной разрыв между оказанием услуг и их последующей оплатой.

Редкий клиент согласится на авансовую оплату услуг, даже частичную. Рассматривая перспективы судебного разбирательства с недобросовестным клиентом, сразу стоит обратить внимание на формальную сторону отношений.

При обращении в суд встанет вопрос — какие документы предъявить, на что ссылаться? Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Нечасто в начале работы создается необходимое документарное обеспечение отношений между риэлтором и клиентом. Причина этого видится не только в динамике работы, но и в отсутствии квалифицированной юридической поддержки у риэлторов.

Рассматривая массового клиента, можно предположить, что риск отказа от заключения договора с риэлтором прямо пропорционален объему документов, в которых последним детально описаны права и обязанности сторон, порядок выполнения услуг и их оплаты.

Такой метод защиты обходится недешево, но позволяет обеспечить определенную защиту от недобросовестных клиентов. Другим, более дешевым и надежным способом обеспечения юридической защиты является привлечение независимой юридической компании. Защита от потери времени Итак, основной вид обмана риэлторов основан на простом желании некоторых клиентов, контрагентов и заказчиков недоплатить или вообще не платить за оказанные услуги.

Интуиция и опыт иногда помогают вычислить подобных партнеров и клиентов и избежать потерь времени на пустую работу. Однако не лишней будет и продуманная стратегия защиты. Что может сделать риэлтор? Все, абсолютно все договоренности и нюансы в отношении недвижимости должны быть изложены письменно. Работа с продавцом — детальный договор; каждый просмотр — письменный акт осмотра помещения за подписью всех сторон; работа с покупателем — договор на поиск объекта, желательно с предоплатой.

Предоплата возвращается только в случае, если не показан ни один объект, который удовлетворял бы условиям поиска. Формы договоров лучше всего проработать вместе с юристами. Если есть подтверждающие документы и перспективы выигрыша в суде в случае обмана со стороны клиента или контрагента, что можно предварительно обсудить с юристом, то лучше в суд обращаться и не бояться возможных слухов и репутационных потерь.

О репутации важнее беспокоиться заказчикам, в частности, девелоперам и застройщикам, которые не выплатили по тем или иным причинам комиссионные агентству недвижимости. Практика показывает, что крупные компании-застройщики предпочитают мирно решать вопрос со спорными выплатами и не доводить дело до суда. Если агент работает в компании, то лучше позаботиться об официальном трудоустройстве. Не секрет, что некоторые фирмы до сих пор никак не оформляют работающих у них агентов, а некоторые вместо трудовых договоров стараются ограничиться гражданско-правовыми.

При этом одни инстанции считают гражданско-правовые договоры с частными лицами основанием для обвинения этих лиц в незаконной предпринимательской деятельности, другие делают оговорку, что подобное обвинение применимо лишь в случаях уклонения от уплаты налогов.

Самый оптимальный способ, как полагают многие риэлторы, зарегистрировать ИП и работать или самостоятельно, или заключать трудовой договор между ИП и агентством недвижимости. Хотелось бы увидеть побольше страшилок, где всех кинули и не кого не поймали. А то последние время клиенты перестали страховаться и зачастую считают риелтора за бесплатного консультанта на побегушках. Случаев же много, давайте напишем, пусть знают, сколько самостоятельных на улице живет.

А если меня с вами кинут - чем вы отвечаете???? Я вас потом не найду никогда в жизни!!! В этом и прикол Люди ни чем не отвечающие берут комиссию до 10 процентов со сделки до процентов с аренды Оюди наводнившие интернет мусорными обьявлениями, это не профессия разводить людей это наверное призвание паразитировать скорее Навязывать всем свои услуги, делать невозможным для нормального человека что ли бо где либо найти На любом телефонном номере в любом издании в любом обьявлении - мы агенство..

Щас мы позвоним своиму клиенту - в результате звонок в другое агенство от туда в третье Это все создали люди желающие перазитировать на этой ниве Это обсалютно личный 10 летний опыт - я имею офисное здание и здаю в аренду среди прочих моих клиентов есть и риэлторы. Почему паразитировать? Мой брат всегда говорил, что мы, риелторы - как стервятники! Мы наживаемся на чужом горе! Почему то он представлял себе негативную картину, что мы всегда там где разводы и разъезды , наследство и смерть. Но спустя год он уже покупал квартиру и я с удовольствием хотел посочувствовать его "горю" и готов был вообще оформить это "несчастье" на себя Люди продавали свою квартиру без риелтора за 1 млн американских единиц!

Он чуть не внес аванс за неё и ехал уже с деньгами. Ему не хотелось мне звонить, а хотелось доказать мне, что сам всё может!

«„Кинуть“ вас при продаже очень просто»: откровения красноярского риелтора

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости. Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал я был наивен и не знал, что половина - дубли. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят "свою" базу. Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость!

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта Поэтому, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные конторы при покупке-продаже квартиры может быть весьма полезна, но.

Как купить квартиру,не попав впросак

Эту строчку можно заметить почти в каждом объявлении о продаже или аренде квартир. В соцсетях набирают популярность группы по продаже или аренде квартир напрямую, без посредников. Люди часто выражают недовольство работой риелторов. Но как выглядит картина с обратной стороны? Что говорят простые риелторы, которых мы не любим? Журналист Tengrinews. На мой взгляд, ребята, которые занимаются арендой квартир, это не риелторы, а посредники. Они прочитали объявление, что сдается квартира, позвонили, договорились о встрече и привели клиента, и все. Я сама работала в аренде, но там очень много людей. В каждом агентстве в среднем от 10 до 20 людей сидят на аренде.

Скрытая комиссия риэлторов – ловкость рук и мошенничество

Хитрые мигранты, обманутые пенсионеры и истерики клиентов. Большинство людей, которые пользуются нашими услугами, либо слишком занятые, либо просто ленивые. Они просто обзванивают десяток агентств. Есть несколько закрытых баз продающихся квартир, они распространяются между риелторами.

Розетки можно перенести, обои переклеить, перепланировку узаконить.

Клиент не всегда прав: как обманывают риэлторов и что делать

И это не редкое событие, а привычное явление на рынке недвижимости. Есть немало проявлений людской жадности и безответственности, но худшие из них направлены на обман человека, который потратил на вашу проблему свои силы, время, а иногда и личные средства. Исправить ситуацию можно только долгой и системной работой над уровнем культуры в стране с трансформацией личности во что-то более цивилизованное и достойное. А как в нынешних условиях хотя бы защитить риэлтора от подобных напастей? Зачем платить, когда можно не платить? Главный и самый распространенный вид обмана — это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риэлтора или снизить размер его комиссионных.

Покупка квартиры без риелтора

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. Участие профессионального агента в сделке с жильем не обязательно - риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный гражданин. В принципе, процесс купли-продажи недвижимости с этой точки зрения похож на ремонт квартиры или машины: можно сделать все самому, сэкономив приличную сумму денег, а можно нанять профессионалов, которые выполнят работу быстрее и качественнее — но не бесплатно. Поэтому чтобы решить, стоит ли привлекать риелтора, надо просто правильно расставить приоритеты. Какую же пользу может принести агент по недвижимости? Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил.

Почему 48 риелторов предлагают одну и ту же квартиру? Ведь снимаешь жилье краткосрочно, а покупаешь один раз. Поэтому Начиная от того, как это строилось, из чего и когда, какие даже были Должно быть задействовано много сотрудников, расходы на транспорт, бензин тот же.

Покупка квартиры с риелтором и без: плюсы и минусы процесса

Скрытая комиссия — это денежная сумма, которую получает риэлтор в процессе оказания услуги без ведома и согласия своего клиента. За летний срок существования рынка недвижимости в России это явление не было вытеснено или искоренено как пережиток стихийных х годов. Соблазн получить больше денег иногда перевешивает все остальные аргументы, причем суммы скрытых комиссий могут быть значительными.

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям. Финансовая сторона вопроса решена, но какова организационная, практическая сторона? Скажу сразу, риск обмана здесь минимален. Сейчас договоры долевого участия граждан с застройщиками достаточно подробно регламентированы законом, все проходят государственную регистрацию. Другое дело, когда квартиры в новостройках продаются не непосредственно застройщиком, а через посредников.

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пантелеймон

    Друзья, поступила просьба: Расскажите, пожалуйста, побольше про самозанятых (фрилансеров). Как правильно принимать денежные средства от физ.лица к физ.лицу . Если эта тема интересна для вас, ставьте лайк на этот комментарий. Если тема интересна сделаем ролик по данной теме. Спасибо!

  2. Афанасий

    Если можно, сделайте короткое видео по поводу этого решения и просветите, что именно для нас это меняет и т.п:

  3. curifehand

    Я не нашел на сайте ВРады подписанный президентом закон. Он там без печати и подписи просто распечатка. Можете

  4. Олимпиада

    Могли бы Вы поделиться мнением по поводу того, как повлияет разрыв договора о дружбе с Россией на денежные переводы из России в Украину?

  5. sezicompmo

    Вполне адекватное рациональное пророчество. Пенсии будут как в Китае, только для силовиков и госслужащих некоторых категорий. Согласен полностью. Но при этом, денег в казне снова будет не хватать, а дороги дорожать. 341 дислайк это число тех, кто думает, а вдруг Он спасет Россию?